Основные проблемы управления современными торговыми центрами: социологический аспект

Торговый центр как особая форма организации торговли, заключающаяся в объединении различных предприятий в одном здании, существует с ХIХ века.  В это время в Европе, а так же России были повсеместно распространены галереи и пассажи (ярким примером могут служить «Пассаж» в Санкт-Петербурге и «ГУМ» в Москве, построенные в 1848 и 1893 годах соответственно).  Однако свое концептуальное развитие идея торгового центра получила в 20 – е гг. ХХ века в работах В. Грюена. Он считал, что интеграция социальных и экономических функций моллов как специфических центров сосредоточения активности населения окажет благоприятный эффект на развитие Америки.[1] У Грюена было немало противников, но толчок был дан и последующие 40 лет торговые центры стали успешно развиваться во всем мире.

В Россию модернизированные молы пришли только в 90-е гг. ХХ века и это было связано, прежде всего, с приходом на отечественные рынки транснациональных сетевых компаний. Зарубежный опыт существенно трансформировался под воздействием культурных, социальных и экономических особенностей отечественного бизнеса и общества в целом. В настоящее время действует Российский совет торговых центров (РСТЦ), который является профессиональной организацией девелоперов, архитекторов, специалистов по маркетингу, управляющих, владельцев торговых центров и операторов розничной сети, общепита и услуг.[2] При содействии РСТЦ была произведена классификация торговых и торгово-развлекательных центров России, разработан единый терминологический словарь, проводятся маркетинговые исследования рынка недвижимости и создаются программы поддержки бизнеса.

Накопленный опыт девелопмента (управления коммерческой недвижимостью) позволяет успешно решать вопросы планирования, строительства и обеспечения оптимального функционирования торгового центра.[3] Так, по состоянию на 2008 год в г. Воронеж на 100 человек приходилось 153 м² торговых площадей, к концу 2010 года данный показатель должен возрасти практически в 2,5 раза – 400 м² торговых площадей на 100 жителей Воронежа.[4] Но как показывает практика много – это еще не значит хорошо. На сегодняшний день остро стоит проблема эффективного управления торговыми центрами.

Очевидно, что показателями успешного функционирования торгового центра будут следующие критерии: покупательская проходимость (трафик), занятость торговых площадей, престижность торгового центра и др. В то же время руководство молла  фактически лишено возможности прямого воздействия на потребительское поведение (например, посредством цены, качества или ассортимента товаров). Единственный регулятор потребительского поведения, находящийся во власти управляющего торговым центром – это воздействие на состав арендаторов и их размещение. Дополнительная сложность заключается в том, что торговый центр не просто объединяет, но и интегрирует в единое целое малые, средние и крупные формы бизнеса, каждая из которых требует построения особой стратегии сотрудничества и соотношения друг с другом. Часть обозначенных вопросов могут быть решены в рамках девелопмента, однако проблема остается открытой.

Так же следует отметить, что активное внедрение шаблонов управления коммерческой недвижимостью привело к тому, что хаотично расположенные торговые центры во многом идентичны друг другу… «хотя девелоперы каждый раз заявляют, что скоро появится торговый центр «совершенно нового формата». Пока что мы видим однообразие в подборе арендаторов, однообразие в проектировочном и архитектурном решении ТЦ».[5]

Следующим существенным фактором, влияющим на необходимость повышения эффективности управления торговым центром и изыскание новых подходов, является пресыщение рынка коммерческой недвижимости, усугубляемое сложной экономической ситуацией второй половины 2009 года, когда часть арендаторов оказались просто не платежеспособными. На данный период приходиться почти две трети (61%) досрочно расторгнутых договоров аренды даже не смотря на то, что арендные ставки в некоторых торговых центрах были снижены чуть ли не в два раза. Пошатнулась сама концепция «якорной» планировки состава арендаторов: были расторгнуты долгосрочные контракты с крупными сетевыми компаниями, которые и обеспечивали основной трафик гигантам торговли.

Незанятые площади создают реальную угрозу функционированию торгового центра, ведь при этом теряется главный аспект привлекательности молла – комплексность и единство места совершения покупок, что в свою очередь ведет  к оттоку покупателей и снижению трафика. Так, до 2008 года трафик торговых центров Воронежа в среднем увеличивался на 8-10% в год, а в 2009 году произошло резкое снижение проходимости торговых центров в среднем на 27%. Проблемный круг замыкается опасностью потерять еще имеющихся арендаторов.  Некоторые торговые центры оказались парализованы и наибольшей популярностью среди населения стали пользоваться небольшие уличные магазинчики, ларечки и павильоны.[6]

Руководителям моллов в условиях крайней ограниченности ресурсов и в сжатые сроки пришлось отказываться от традиционных методов работы, ломать устоявшуюся систему принципов и кардинально пересматривать стратегию управления торговым центром.  2009 год обратил внимание руководителей на ограниченность возможностей девелопмента и потребовал обращения к новым ресурсам. Одним из таких инновационных направлений стала максимизация использования человеческих ресурсов компании, обращение к социально-ориентированным мероприятиям. Например, проведение сельскохозяйственных ярмарок в ТЦ «Якиманка» (г. Россошь, Воронежская обл.) повысило объемы продаж в выходные дни в среднем на 3-15% в зависимости от реализуемой группы товаров.

И, наконец, эффективность управления социально-экономическим объектом напрямую зависит от компетентности и профессионализма управляющего. В крупных мегаполисах данная проблема решается посредством обращения к внешним управляющим компаниям и сдачей объекта на аутсорсинг как зарубежным, так и отечественным фирмам. В менее крупных городах данная услуга только развивается. Примечательно, что только очень крупные компании могут позволить себе осуществлять управление несколькими торговыми центрами, что создает объективную потребность в синтезе имеющегося единичного опыта управления коммерческой недвижимостью на этапе обеспечения жизнедеятельности и конкурентоспособности торгового центра.

Таким образом, мы обозначили ряд проблемных вопросов управления торговым центром как социально-экономическим объектом. Очевидно, что для их разрешения необходимо изыскивать новые ресурсы на стыке таких наук как экономики, социологии и психологии. В настоящее время такой интегрированной структурой представляется внедрение социальных технологий. Под технологией в широком смысле понимается объем знаний, необходимый для достижения поставленных целей и разрешения возникающих проблем. В узком смысле – это конкретный способ достижения цели управления. Включает в себя методы, приемы, режим работы, последовательность операций и процедур, она тесно связана с применяемыми средствами, оборудованием, инструментами, используемыми материалами.

Специфика социальных технологий заключается в переосмыслении роли человеческого капитала, формальных и неформальных структурных связей в жизнедеятельности организации. С одной стороны, социальная технология может трактоваться как базовый принцип осуществления деятельности человека, предопределяющий и оптимизирующий эту деятельность. С другой стороны социальная технология представляет собой инновацию, поскольку имеет целью качественного преобразования социокультурного пространства, в основании которого находятся социально-психологические феномены, социальнокультурные нормы хозяйствования, самоорганизация социального пространства. Внедрение социальных технологий дает возможность не только оптимизировать использование человеческих ресурсов организации, но и повысить ее функциональность в целом.

Социологический аспект управления торговым центром акцентирует свое внимание на организационных изменениях в людях-участниках управленческого процесса. В условиях динамичности современного общества и нелинейности егоразвития концепция управления торговыми центрами должна строиться по принципу построения открытых отношений в системе арендодатель – арендатор, базирующихся на создании условий партнерского сотрудничества и творческой самореализации личности. На практике это может выглядеть как участие арендаторов в процессе формирования и реализации стратегии управления торговым центром, формирование норм и ценностей в рамках профессиональной культуры делового партнерства, закрепление их нормативного статуса и т.д.

Рыжих Антонина

Оставить отзыв о статье

Список использованной литературы

1. www.mallhouse.ru/1/rstts
2. Атаева В.Х., Сулейманова М.Г. Перспективы и возможности использования социальных технологий в управлении предприятиями сферы услуг // Региональные проблемы преобразования экономики – 2009 - №4- с.31
3. Бейгель М.Р. Моделирование процессов организации экономических взаимоотношений в деятельности современных торговых центров// Экономические науки – 2008 - № 12 (49) – С. 323 - 326
4. Буковинская М.П. Проблемы внедрения социальных технологий в практику корпоративного управления // Труд и социальные отношения – 2008 - №2 – С. 57-64
5. «В торговом центре внимания», под ред. Гальперин М.//  De Facto - 2008 - № 09(32) // http://facto.ru/article/09_2008
6. Зорин К.Л. Молл и его особенности в структуре города Москвы// Архитектон: известия вузов - 2006 - № 15 – 9 с.
7. «Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости»/ Russian Research Group// http://www.zdanie.info/2393/2467/news/474 - 18 с.
8. Калачев И.В. Социальные технологии в управлении современной организацией: Дис…канд. социол. наук 22.00.08. – Тюмень, 2004 – 173 с.
9. Яськова Н.Ю. Бакрунов Ю.О. Отечественный девелопмент – уникальный бизнес-симбиоз/ / Экономика строительства – 2008 - № 3 – с. 44-53

[1] См. Зорин К.Л. Молл и его особенности в структуре города Москвы// Архитектон: известия вузов - 2006 - № 15 – С.9

[2] См. http://www.mallhouse.ru/1/rstts

[3] См. Яськова Н.Ю. Бакрунов Ю.О. Отечественный девелопмент – уникальный бизнес-симбиоз/ / Экономика строительства – 2008 - № 3 – с. 44-53

[4] «В торговом центре внимания», под ред. Гальперин М.//  De Facto - 2008 - № 09(32) // http://facto.ru/article/09_2008

[5] «В торговом центре внимания», под ред. Гальперин М.//  De Facto - 2008 - № 09(32) // http://facto.ru/article/09_2008

[6] «Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости»/ Russian Research Group// http://www.zdanie.info/2393/2467/news/474 - с. 7